Miljømæssig Due Diligence

Ejlskov har stor erfaring med rådgivning omkring miljø- og forureningsmæssige anliggender ved køb og salg af ejendomme.

Fase 1: Indledende arbejder
Fase 2: Tekniske miljøundersøgelser
Fase 3: Afhjælpning og økonomiske konsekvenser

Hver fase afsluttes med et notat, så der på ethvert tidspunkt kun er tilvejebragt det beslutningsgrundlag, som er nødvendigt for de beslutninger, som skal træffes på netop dette tidspunkt.

FASE 1 INDLEDENDE ARBEJDER

Indledende screening
Formålet med en indledende screening er at foretage en førstehånds grov vurdering af:

• om der kan være jordforurening på en virksomhed
• hvilken karakter forureningen kan have

Grundlaget for en screening er produktionsbeskrivelser, tingbogsoplysninger, tegninger, oplysninger fra amtslige og kommunale registre (bl.a. miljøgodkendelse), dokumenter fra virksomhedens arkiv m.v. samt andre foreliggende dokumenter tilvejebragt af f.eks. sælger:

• Gennemgang af det foreliggende materiale
• Udpegning af potentielle forureningskilder
• Udarbejdelse af notat med anbefaling

Resultatet er en anbefaling angående kategorisering af ejendommen som ’muligt forurenet’ eller ’næppe forurenet’, konkrete forslag til evt. videre arbejde.

Som dokumentation udarbejder vi et kort notat, 1-2 sider, ingen bilag.

Anslået tidsforbrug 5-15 timer.

HISTORISK GENNEMGANG
Formålet er at foretage en kortlægning af, hvor der kan være kilder til jordforurening og, hvilken potentiel risiko disse kilder kan indebære overfor arealanvendelse (f.eks. indeklima), grundvand og recipienter (vandløb, søer mv.). Alternativt kan formålet være at øge sikkerheden for, at en ejendom ikke er forurenet.

En historisk undersøgelse giver en viden om placering af kilder til mulig forurening. Man får dels et førstehånds grundlag for drøftelse af handelsvilkår og dels et grundlag for en forureningsundersøgelse (Fase 3).

Grundlaget for den historiske undersøgelse er:

• Produktionsbeskrivelser, tingbogsoplysninger, tegninger, miljøgodkendelse, dokumenter fra virksomhedens arkiv mv. og andre foreliggende dokumenter tilvejebragt af f.eks. sælger
• Eventuelt notat fra Fase 1
• Oplysninger om fremtidige (evt. planlagt) arealanvendelse

En historisk gennemgang rummer:

• Gennemgang af foreliggende materiale, jf. grundlag Besigtigelse
• Indhentning af supplerende oplysninger fra udvalgte, offentlige arkiver vedr. olietanke, kloakker, jordforurening, geologi og grundvandsforhold
• Interview med nøglepersoner
• Udpegning af potentielle forureningskilder
• Vurdering af om der kan forventes fyldjord
• Indledende risikovurdering

Resultatet af en historisk undersøgelse dokumenteres i en rapport, der indeholder:

• Kort, der viser placering af mulige forureningskilder på ejendommen
• Oplysninger om kortlagte forureninger på nabogrunde
• Indledende vurderinger af risiko i forhold til nuværende og fremtidige anvendelse, grundvand og recipienter
• Inddeling af ejendommen i operationelle undersøgelsesområder
• Som dokumentation udarbejdes en rapport, 5-10 sider, kortbilag.

Anslået tidsforbrug 20-50 timer.

FASE 2 TEKNISKE MILJØUNDERSØGELSER

Orienterende forureningsundersøgelse
Formålet med en orienterende forureningsundersøgelse er:

• At foretage prøvetagning der, hvor der ved en historisk undersøgelse (Fase 2) er fundet kilder til jordforurening med henblik på at få mistanken bekræftet eller afkræftet
• At tilvejebringe dokumentation for forekomst og forureningsindhold i eventuel fyldjord
• At vurdere hvilken risiko en konstateret forurening kan udgøre i forhold til arealanvendelse (fx indeklima), grundvand og recipienter (vandløb, søer mv.)

Med den orienterende undersøgelse får man en sikker viden, om der er forurening eller ej på en ejendom, et førstehånds kendskab til risikoen forbundet hermed samt et indledende skøn over eventuelle omkostninger og en mulig fremgangsmåde for afhjælpende foranstaltninger. Der kan foretages en vurdering af nødvendigheden af en kortlægning på vidensniveau 1.

En orienterende forureningsundersøgelse omfatter:

• Planlægning af undersøgelse
• Eventuelt en drøftelse med myndigheder om undersøgelserne
• Indhentning af accept fra ejer/lejer, evt. via kontaktperson
• Indhentning af ledningsoplysninger
• Udførelse af prøvetagning (jord, grundvand, poreluft) og kemiske analyser
• Databearbejdning og risikovurdering
• Angivelse af størrelsesorden af omkostningsniveau for evt. afhjælpende foranstaltninger
• Udarbejdelse af dokumentation

Resultat af en orienterende forureningsundersøgelse dokumenteres i en rapport, der indeholder:

• Kort, der viser hvor de væsentligste forureninger findes
• Inddeling af ejendommen i operationelle undersøgelsesområder
• Indledende vurderinger af risiko i forhold til nuværende og fremtidige anvendelse, grundvand og recipienter
• Angivelse af størrelsesorden af omkostningsniveau for evt. afhjælpende foranstaltninger

Som dokumentation udarbejdes en rapport på 5-10 sider med kortbilag, boreprofiler og analyserapport.

Anslået tidsforbrug, 1-3 uger for mindre – mellemstore virksomheder og 3-6 uger for større virksomheder.

AFGRÆNSNING AF FORURENING
Formålet med supplerende forureningsundersøgelser vil være meget forskelligt. Generelt omfatter de følgende:

• At foretage supplerende prøvetagning der, hvor der ved en orienterende undersøgelse (Fase 2) er fundet jordforurening med henblik på at få udbredelsen fastlagt
• At foretage særlige målinger med henblik på risikovurdering eller projektering af afværgeforanstaltninger
• At prissætte omkostninger ved eventuel oprensning m.m.

Ved at afgrænse en forurening etableres en sikker viden om udbredelse af forurening , risiko, omkostninger og mulig fremgangsmåde for afværgeforanstaltninger. En afgrænsning fungerer endvidere som input til optimering af arealanvendelsen af ejendommen, så afværgeomkostninger minimeres.

Grundlaget for at foretage en afgrænsning er en historisk undersøgelse, Fase 2 og orienterende forureningsundersøgelse, Fase 3 a

En afgrænsning af en forurening rummer:

• Planlægning af undersøgelse
  Indhentning af accept fra ejer/lejer, evt. via kontaktperson
• Udførelse af prøvetagning (jord, grundvand, poreluft), kemiske analyser, specifikke tests mv.
• Databearbejdning og risikovurdering
• Angivelse af størrelsesorden af omkostningsniveau for evt. afhjælpende foranstaltninger
• Udarbejdelse af dokumentation

Resultatet af en afgrænsning dokumenteres i en rapport, der indeholder:

• Kort, der viser hvor de væsentligste forureninger findes
• Inddeling af ejendommen i operationelle undersøgelsesområder
• Risikovurderinger i forhold til mulige fremtidige anvendelser, grundvand og recipienter
• Konsekvensvurderinger af en eller flere mulige arealanvendelser, herunder jordbalanceberegninger
• Angivelse af størrelsesorden af omkostningsniveau for evt. afhjælpende foranstaltninger

Anslået tidsforbrug: 3-6 uger for mindre-mellemstore virksomheder og 6-8 uger for større virksomheder.

FASE 3 AFHJÆLPNING OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER

Afhjælpning/forebyggelse
Fase 3 vil på baggrund af de tidligere faser beskrive de nødvendige afhjælpende foranstaltninger i relation til den fremtidige anvendelse.

Værdiansættelse / Økonomiske konsekvenser
Værdifastsættelsen beskriver de økonomiske konsekvenser, som de konstaterede miljøforhold på ejendommen vil afstedkomme. Efter hver fase kan de økonomiske konsekvenser fastlægges, dog med en større usikkerhed i de tidlige faser. Alene kundens krav til sikkerhed er afgørende for hvor mange faser, der er nødvendige.

Produktet af en sådan miljø due diligence er i sidste ende en værdifastsættelse med tilhørende risikoanalyse vedrørende ejendommens miljøforhold.